Obchodná spoločnosť môže kúpiť nehnuteľnosť ako sídlo spoločnosti, prípadne pre vlastné potreby na ubytovanie vlastných štatutárov alebo zamestnancov v mieste výkonu činnosti inom ako je sídlo.
V druhom prípade môže nehnuteľnosť slúžiť ako investícia určená na ďalší prenájom, v tomto prípade však musí mať spoločnosť živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností.
Po zakúpení nehnuteľnosti spoločnosť danú nehnuteľnosť zaradí do majetku a určí si odpisový plán. Účtovné odpisy si spoločnosť určuje na základe interného predpisu a daňové odpisy sú stanovené zákonom o dani z príjmov. Nehnuteľnosti sú z hľadiska zákona o dani z príjmov zaradené do štvrtej odpisovej skupiny s dobou odpisovania dvadsať rokov. Výška daňového odpisu nehnuteľnosti bude zodpovedať alikvotnej čiastke podľa počtu mesiacov užívania v danom zdaňovacom období.
Napríklad: spoločnosť zakúpi nehnuteľnosť v obstarávacej cene 25 000 euro bez DPH dňa 10.9.2012 a začne ju využívať. Výška daňového odpisu pripadajúceho na obdobie jedného mesiaca sa vypočíta ako podiel 25 000 / 240 (20 rokov x 12 mesiacov) = 104,17 euro. Daňový odpis za rok 2012 bude vo výške 4 x 104,17 = 416,68 euro.
Okrem odpisov má spoločnosť možnosť uplatniť do daňových výdavkov náklady na prevádzku nehnuteľnosti ako energie, režijné náklady, opravy a údržbu nehnuteľnosti, ako aj technické zhodnotenie, ktoré sa premietne do obstarávacej ceny a následne do odpisov nehnuteľnosti. Naopak, na strane zdaniteľných príjmov bude mať spoločnosť v prípade použitia nehnuteľnosti na sídlo všetky dosiahnuté zdaniteľné príjmy a v prípade jej ďalšieho prenájmu to budú príjmy z prenájmu.
Kúpa nehnuteľností z pohľadu dane z pridanej hodnoty
Podľa ustanovenia § 49a zákona o DPH účinného od 1.1.2011 platiteľ dane pri nadobudnutí nehnuteľného majetku (nehnuteľnosti), ktorý je zahrnutý v majetku platiteľa dane a ktorý bude používať na podnikanie a zároveň a aj na iné účely ako na podnikanie, nemá právo na odpočet celej dane na vstupe, ale môže si uplatniť odpočet dane len vo výške, ktorá zodpovedá rozsahu použitia nadobudnutej nehnuteľnosti na podnikanie. To znamená, že od 1.1.2011 platiteľ dane pri obstaraní nehnuteľnosti, ktorú použije na podnikanie, ako aj na iné účely ako na podnikanie, musí rozdeliť vstupnú daň na časť, ktorú nemôže odpočítať z dôvodu použitia časti majetku na iný účel ako na podnikanie, a na časť, ktorú môže odpočítať, pretože majetok čiastočne použije na podnikanie.
To znamená, že pokiaľ je spoločnosť platiteľom dane z pridanej hodnoty, má nárok na odpočítanie dane z pridanej hodnoty. Keby sa však spoločnosť rozhodla, že časť nehnuteľnosti bude využívať aj na iný účel ako podnikanie, napríklad na súkromné účely konateľa, môže si DPH odpočítať iba pomerom alikvotne z časti, ktorá bude využívaná na podnikanie.
Príklady:
Platiteľ dane v januári 2011 nadobudol nehnuteľnosť, DPH na vstupe uvedená vo faktúre je vo výške 10 000 eur. Platiteľ dane pri kúpe nehnuteľnosti predpokladá využitie tejto nehnuteľnosti na účely podnikania vo výške 70 % a na súkromné účely vo výške 30 %. Platiteľ dane uskutočňuje podnikateľské činnosti s daňou na výstupe, a teda s nárokom na odpočítanie dane. Pomerná výška dane, ktorá zodpovedá rozsahu použitia nadobudnutej nehnuteľnosti na účely podnikania podľa § 49a zákona o DPH predstavuje výšku 7 000 eur (10 000 x 70 %). To znamená, že platiteľ dane môže odpočítať daň na vstupe vo výške 7000 eur.
S účinnosťou od 1.1.2011 keby sa spoločnosť rozhodla nehnuteľnosť predať alebo zmeniť účel alebo pomer jej využitia, musí uskutočniť prepočet odpočítania dane z pridanej hodnoty podľa nasledovného vzorca:
Platiteľ dane postupuje pri úprave odpočítanej dane podľa vzorca uvedeného v prílohe č. 1 zákona o DPH, ktorý sa obdobným spôsobom používa aj na účely uplatnenia § 54 zákona o DPH, avšak číslo A vyjadruje percento dane odpočítanej pri nadobudnutí alebo vytvorení nehnuteľnosti vydelené stomi a číslo B vyjadruje percento zmeneného rozsahu použitia nehnuteľnosti v kalendárnom roku, v ktorom sa zmenil rozsah jeho použitia, vydelené stomi.
|
DV x (A – B)
DD = ——————- x R
20
|
|---|
Legenda:
DD – je výsledok úpravy odpočítanej dane, ktorý v prípade záporného znamienka predstavuje dodatočne odpočítateľnú daň a v prípade kladného znamienka predstavuje dodatočne neodpočítateľnú daň,
DV – je daň vzťahujúca sa k obstarávacej cene investičného majetku (nehnuteľnosti) alebo vlastným nákladom investičného majetku (nehnuteľnosti),
R – je počet kalendárnych rokov, ktoré zostávajú do skončenia obdobia na úpravu odpočítania dane vrátane roka, v ktorom došlo k zmene účelu použitia investičného majetku (nehnuteľnosti).
Platiteľ dane v apríli 2012 kúpil nehnuteľnosť, DPH na vstupe uvedená vo faktúre je vo výške 100 000 eur. Platiteľ dane pri kúpe nehnuteľnosti predpokladá využitie na účely podnikania vo výške 90 % a na súkromné účely vo výške 10 %. Platiteľ dane uskutočňuje podnikateľské činnosti s daňou na výstupe, a teda s nárokom na odpočítanie dane. Koniec obdobia na úpravu odpočítanej dane je v roku 2030. Pomerná výška dane, ktorá zodpovedá rozsahu použitia nadobudnutej nehnuteľnosti na účely podnikania podľa § 49a zákona o DPH predstavuje výšku 90 000 eur (100 000 x 90 %). To znamená, že v apríli 2012 si platiteľ dane odpočítal daň na vstupe vo výške 90 000 eur.
Platiteľ dane v auguste 2012 predal túto nehnuteľnosť inému platiteľovi dane s oslobodením od dane, na základe čoho sa táto nehnuteľnosť od augusta 2012 až do konca obdobia na úpravu odpočítanej dane t.j. do roku 2030 posudzuje akoby bola používaná len na iný účel ako na podnikanie. Na základe uvedeného je platiteľ dane povinný v poslednom zdaňovacom období t.j. december 2012 vykonať úpravu odpočítanej dane podľa § 54a zákona o DPH:
100 000 x (0,9 – 0)
DD = —————————- x 20 = + 90 000 eur
20
Výsledok úpravy odpočítanej dane podľa § 54a zákona o DPH vo výške + 90 000 eur predstavuje pre platiteľa dane dodatočne neodpočítateľnú daň, ktorú musí vrátiť do štátneho rozpočtu (v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie december príp. 4. štvrťrok 2012).
To znamená že s účinnosťou od 1.1.2011 už nie je také jednoduché pri kúpe nehnuteľnosti odpočítať daň z pridanej hodnoty a za pár rokov ju previesť na konateľa bez toho, aby musela byť odpočítaná daň v alikvotnej čiastke vrátená do štátneho rozpočtu.