Vo všeobecnosti platí, že dodanie nehnuteľnosti, pri ktorej uplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie, príp. od začatia prvého užívania stavby, je oslobodené od dane. Platiteľ dane (predávajúci) sa podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH môže rozhodnúť, že dodanie takejto nehnuteľnosti zdaní. K tuzemskému prenosu daňovej povinnosti na kupujúceho dôjde len vtedy, ak kupujúci je platiteľom dane.
| Podmienkou uplatnenia tuzemského prenosu daňovej povinnosti na kupujúceho pri predaji nehnuteľnosti, ktorú sa platiteľ dane rozhodol zdaniť, je, že sa týka iba predaja nehnuteľnosti alebo jej časti s miestom dodania v SR a predávajúci aj kupujúci sú registrovanými platiteľmi dane v SR. |
Z hľadiska uplatnenia správneho režimu DPH pri dodaní (predaji) nehnuteľnosti (zdanenie, resp. oslobodenie) je potrebné podľa § 38 ods. 1 a 2 zákona o DPH určiť, či platiteľ dodáva:
- stavbu, resp. jej časť alebo stavbu vrátane stavebného pozemku,na ktorom stavba stojí,
- alebopozemok, pričom osobitne sa posudzujústavebné pozemky.
Uplatnenie režimu DPH pri predaji nehnuteľnosti závisí od dátumu prvej kolaudácie stavby, resp. od dátumu začatia prvého užívania stavby a tiež od postavenia kupujúceho (platiteľ, resp. neplatiteľ dane). Môžu nastať tieto prípady:
- a) Ak platiteľ dane predáva stavbu do 5 rokov od prvej kolaudácie, resp. do 5 rokov od začatia prvého užívania stavby, je povinný dodanie stavbyvždyzdaniťa osobou povinnou platiť daň je predávajúci (platiteľ dane).
- b) Ak platiteľ dane predáva stavbu, pri ktorejuplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie alebo od začatia prvého užívania stavby, je dodanie stavby oslobodené od dane, ale platiteľ dane sa môže rozhodnúť, že dodanie takejto stavby zdaní.
- c) Ak platiteľ dane predáva stavebný pozemok spolu so stavbou, ktorá na ňom stojí, na predaj stavebného pozemku sa uplatní rovnaký daňový režim ako pre stavbu, s ktorou sa dodáva (zdanenie, resp. oslobodenie).
- d) Ak platiteľ dane predáva iba stavebný pozemok, je povinný tento predaj vždy zdaniť.
- e) Ak platiteľ dane predáva pozemky(okrem stavebných pozemkov), je tento predaj vždy oslobodený od dane.
Tuzemský prenos daňovej povinnosti na kupujúceho (platiteľa dane) je možné podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH uplatniť len pri predaji stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak sa predaj uskutočnil po 5 rokoch od prvej kolaudácie, resp. po 5 rokoch od začatia prvého užívania stavby a dodávateľ sa rozhodol predaj takejto nehnuteľnosti zdaniť. Dôležité je v tomto prípade postavenie kupujúceho, pričom ak:
- kupujúci je platiteľom dane, osobou povinnou platiť daň podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH je kupujúci, t. j. dochádza k tuzemskému prenosu daňovej povinnosti na kupujúceho (kupujúci vykoná tuzemské samozdanenie) a predávajúci vystaví faktúru bez DPH so slovnou informáciou „prenesenie daňovej povinnosti“,
- kupujúci nie je platiteľom dane (napr. podnikateľ neplatiteľ, občan, obec), osobou povinnou platiť daň je podľa § 69 ods. 1 zákona o DPH predávajúci, ktorý vystaví faktúru s DPH, t. j. nedochádza k tuzemskému prenosu daňovej povinnosti na kupujúceho.
Pozn.: Ak si platiteľ dane (predávajúci) uplatnil pri nadobudnutí nehnuteľnosti odpočítanie dane na vstupe, je preňho výhodnejšie predaj nehnuteľnosti zdaniť. V tomto prípade nie je povinný dodatočne upravovať pôvodne odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (ak ide o predaj nehnuteľnosti v rámci 10, resp. 20 ročnej lehoty). V opačnom prípade, ak pri predaji nehnuteľnosti uplatní oslobodenie, je povinný dodatočne upraviť (krátiť) sumu pôvodne odpočítanej dane.
Tuzemský prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH nie je možný v prípade dodania:
- nehnuteľnosti do 5 rokov od prvej kolaudácie alebo do 5 rokov od začatia užívania stavby alebo jej časti, t. j. dodanie takejto stavby podlieha vždy dani a osobou povinnou platiť daň je podľa § 69 ods. 1 zákona o DPH predávajúci (platiteľ dane),
- stavebného pozemku, dodanie ktorého podlieha vždy dani, a osobou povinnou platiť daň, je podľa § 69 ods. 1 zákona o DPH predávajúci (platiteľ dane),
Príklad č. 1:
Tuzemský platiteľ dane X predal dňa 12. 11. 2016 inému tuzemskému platiteľovi dane Y nehnuteľnosť (nachádzajúcu sa v SR), ktorá bola skolaudovaná v roku 2006. Dohodnutá predajná cena nehnuteľnosti bola vo výške 120 000 eur bez DPH. Platiteľ dane X (predávajúci) má tieto možnosti:
Ak by sa platiteľ dane X rozhodol dodanie (predaj) nehnuteľnosti zdaniť (má možnosť voľby, uplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie), bol by povinný vyhotoviť faktúru v cene bez DPH a na faktúre uviesť slovnú informáciu „prenos daňovej povinnosti“. Platiteľ dane X uvedenú transakciu v daňovom priznaní neuvádza, iba ju eviduje v záznamoch na účely DPH. Osobou povinnou platiť daň je platiteľ dane Y (kupujúci), ktorý je povinný vykonať samozdanenie a zdaniteľnú transakciu uvádza v daňovom priznaní v riadku 09 – základ dane 120 000 eur, v riadku 10 – daň 24 000 eur. Ak platiteľ dane Y použije nehnuteľnosť na svoju podnikateľskú činnosť s nárokom na odpočítanie dane, môže si súčasne po splnení podmienok uplatniť právo na odpočítanie dane v riadku 21 daňového priznania vo výške 24 000 eur.
Ak by sa platiteľ dane X rozhodol dodanie nehnuteľnosti oslobodiť (má možnosť voľby, uplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie), bol by povinný vyhotoviť faktúru v cene bez DPH a zdaniteľnú transakciu by uviedol v daňovom priznaní v riadku 15. Platiteľovi dane Y by nevznikol nárok na odpočítanie dane, nakoľko kúpil nehnuteľnosť oslobodenú od dane.
Ak by predmetom predaja bola nehnuteľnosť, ktorá bola skolaudovaná v roku 2014 (neuplynulo ešte 5 rokov od kolaudácie), dodanie takejto nehnuteľnosti by platiteľ dane X vždy fakturoval s DPH a zdaniteľnú transakciu by uviedol v daňovom priznaní v riadku 03 – základ dane 120 000 eur a v riadku 04 – daň vo výške 24 000 eur. Platiteľ dane Y (kupujúci) by si mohol po splnení podmienok uplatniť odpočítanie dane v riadku 21.
Tuzemský prenos daňovej povinnosti na kupujúceho (platiteľa dane) je možné podľa § 69 ods. 12 písm. d) zákona o DPH uplatniť aj pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola predaná dlžnou osobou uznanou súdom alebo iným štátnym orgánom v konaní o nútenom predaji. Napr. v rámci exekučného konania exekútor vykoná exekúciu predajom nehnuteľnosti, ktorá je vo vlastníctve platiteľa dane. K tuzemskému prenosu daňovej povinnosti na kupujúceho (platiteľa dane v SR) dôjde iba vtedy, ak od prvej kolaudácie nehnuteľnosti neuplynulo 5 rokov. V tomto prípade vydražená cena nehnuteľnosti je cenou bez dane a osobou povinnou platiť daň je kupujúci (platiteľ dane).