Tuzemský prenos daňovej povinnosti pri predaji nehnuteľnosti.

Vo všeobecnosti platí, že dodanie nehnuteľnosti, pri ktorej uplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie, príp. od začatia prvého užívania stavby, je oslobodené od dane. Platiteľ dane (predávajúci) sa podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH môže rozhodnúť, že dodanie takejto nehnuteľnosti zdaní. K tuzemskému prenosu daňovej povinnosti na kupujúceho dôjde len vtedy, ak kupujúci je platiteľom dane.

Podmienkou uplatnenia tuzemského prenosu daňovej povinnosti na kupujúceho pri predaji nehnuteľnosti, ktorú sa platiteľ dane rozhodol zdaniť, je, že sa týka iba predaja nehnuteľnosti alebo jej časti s miestom dodania v SR a predávajúci aj kupujúci sú registrovanými platiteľmi dane v SR.

Z hľadiska uplatnenia správneho režimu DPH pri dodaní (predaji) nehnuteľnosti (zdanenie, resp.  oslobodenie) je potrebné podľa § 38 ods. 1 a 2 zákona o DPH určiť, či platiteľ dodáva:

  • stavbu, resp. jej časť  alebo stavbu vrátane stavebného pozemku,na ktorom stavba stojí,
  • alebopozemok, pričom osobitne sa posudzujústavebné pozemky.

Uplatnenie režimu DPH pri predaji nehnuteľnosti závisí od dátumu prvej kolaudácie stavby, resp. od dátumu začatia prvého užívania stavby a tiež od postavenia kupujúceho (platiteľ, resp. neplatiteľ dane). Môžu nastať tieto prípady:

  1. a) Ak platiteľ dane predáva stavbu do 5 rokov od prvej kolaudácie, resp. do 5 rokov od začatia prvého užívania stavby, je povinný dodanie stavbyvždyzdaniťa osobou povinnou platiť daň je predávajúci (platiteľ dane).
  2. b) Ak platiteľ dane predáva stavbu, pri ktorejuplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie alebo od začatia prvého užívania stavby, je dodanie stavby oslobodené od dane, ale platiteľ dane sa môže rozhodnúť, že dodanie takejto stavby zdaní.
  3. c) Ak platiteľ dane predáva stavebný pozemok spolu so stavbou, ktorá na ňom stojí, na predaj stavebného pozemku sa uplatní rovnaký daňový režim ako  pre stavbu, s ktorou sa dodáva (zdanenie, resp.  oslobodenie).
  4. d) Ak platiteľ dane predáva iba stavebný pozemok, je povinný tento predaj vždy zdaniť.
  5. e) Ak platiteľ dane predáva pozemky(okrem stavebných pozemkov), je tento predaj vždy oslobodený od dane.

Tuzemský prenos daňovej povinnosti na kupujúceho (platiteľa dane) je možné podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH uplatniť len pri predaji stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak sa predaj uskutočnil po 5 rokoch od prvej kolaudácie, resp. po 5 rokoch od začatia prvého užívania stavby a dodávateľ sa rozhodol predaj takejto nehnuteľnosti zdaniť. Dôležité je v tomto prípade postavenie kupujúceho, pričom ak:

  • kupujúci je platiteľom dane, osobou povinnou platiť daň podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH je kupujúci, t. j. dochádza k tuzemskému prenosu daňovej povinnosti na kupujúceho (kupujúci vykoná tuzemské samozdanenie) a predávajúci vystaví faktúru bez DPH so slovnou informáciou „prenesenie daňovej povinnosti“,
  • kupujúci nie je platiteľom dane (napr. podnikateľ neplatiteľ, občan, obec), osobou povinnou platiť daň je podľa § 69 ods. 1  zákona o DPH predávajúci, ktorý vystaví faktúru s DPH, t. j. nedochádza k tuzemskému prenosu daňovej povinnosti na kupujúceho.

Pozn.: Ak si platiteľ dane (predávajúci) uplatnil pri nadobudnutí nehnuteľnosti odpočítanie dane na vstupe, je preňho výhodnejšie predaj nehnuteľnosti zdaniť. V tomto prípade nie je povinný dodatočne upravovať pôvodne odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (ak ide o predaj nehnuteľnosti v rámci 10, resp. 20 ročnej lehoty).  V opačnom prípade, ak pri predaji nehnuteľnosti uplatní oslobodenie, je povinný dodatočne upraviť (krátiť) sumu pôvodne odpočítanej dane.

Tuzemský prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH nie je možný v prípade dodania:

  • nehnuteľnosti do 5 rokov od prvej kolaudácie alebo do 5 rokov od začatia užívania stavby alebo jej časti, t. j. dodanie takejto stavby podlieha vždy dani a osobou povinnou platiť daň je podľa § 69 ods. 1  zákona o DPH predávajúci (platiteľ dane),
  • stavebného pozemku, dodanie ktorého podlieha vždy dani, a osobou povinnou platiť daň, je podľa § 69 ods. 1  zákona o DPH predávajúci (platiteľ dane),

 

Príklad č. 1:

Tuzemský platiteľ dane X predal dňa 12. 11. 2016 inému tuzemskému platiteľovi dane Y nehnuteľnosť (nachádzajúcu sa v SR), ktorá bola skolaudovaná v roku 2006. Dohodnutá predajná cena nehnuteľnosti bola vo výške 120 000 eur bez DPH. Platiteľ dane X (predávajúci) má tieto možnosti:

Ak by sa platiteľ dane X  rozhodol dodanie (predaj) nehnuteľnosti zdaniť (má možnosť voľby, uplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie), bol by povinný vyhotoviť faktúru v cene bez DPH a na faktúre uviesť slovnú informáciu „prenos daňovej povinnosti“. Platiteľ dane X uvedenú transakciu v daňovom priznaní neuvádza, iba ju eviduje v záznamoch na účely DPH. Osobou povinnou platiť daň je platiteľ dane Y (kupujúci), ktorý je povinný vykonať samozdanenie a zdaniteľnú transakciu uvádza v daňovom priznaní v riadku 09 – základ dane 120 000 eur, v riadku 10 – daň 24 000 eur. Ak platiteľ dane Y použije nehnuteľnosť na svoju podnikateľskú činnosť s nárokom na odpočítanie dane, môže si súčasne po splnení podmienok uplatniť právo na odpočítanie dane v riadku 21 daňového priznania vo výške  24 000 eur.

Ak by sa platiteľ dane X rozhodol dodanie nehnuteľnosti oslobodiť  (má možnosť voľby, uplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie), bol by povinný vyhotoviť faktúru v cene bez DPH a zdaniteľnú transakciu by uviedol v daňovom priznaní v riadku 15. Platiteľovi dane Y by nevznikol nárok na odpočítanie dane, nakoľko kúpil nehnuteľnosť oslobodenú od dane.

Ak by predmetom predaja bola nehnuteľnosť, ktorá bola skolaudovaná v roku 2014 (neuplynulo ešte 5 rokov od kolaudácie), dodanie takejto nehnuteľnosti by platiteľ dane X vždy fakturoval s DPH a zdaniteľnú transakciu by uviedol v daňovom priznaní v riadku 03 – základ dane 120 000 eur a v riadku 04 – daň vo výške 24 000 eur. Platiteľ dane Y (kupujúci) by si mohol po splnení podmienok uplatniť odpočítanie dane v riadku 21.

 

Tuzemský prenos daňovej povinnosti na kupujúceho (platiteľa dane) je možné podľa § 69 ods. 12 písm. d) zákona o DPH uplatniť aj pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola predaná dlžnou osobou uznanou súdom alebo iným štátnym orgánom v konaní o nútenom predaji. Napr. v rámci exekučného konania exekútor vykoná exekúciu predajom nehnuteľnosti, ktorá je vo vlastníctve platiteľa dane. K tuzemskému prenosu daňovej povinnosti na kupujúceho (platiteľa dane v SR) dôjde iba vtedy, ak od prvej kolaudácie nehnuteľnosti neuplynulo 5 rokov. V tomto prípade vydražená cena nehnuteľnosti je cenou bez dane a osobou povinnou platiť daň je kupujúci (platiteľ dane).

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *