Ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2019? Čo všetko sa zahŕňa do príjmu z prenájmu nehnuteľnosti?
Fyzická osoba môže prenajímať nehnuteľnosť buď na základe živnostenského oprávnenia, alebo bez živnostenského oprávnenia. Živnostenské oprávnenie je potrebné v prípade, ak fyzická osoba popri nájme poskytuje aj iné ako základné služby spojené s prenájmom nehnuteľností, napr. stravovacie služby, upratovacie služby a pod.
V našom článku budeme bližšie rozoberať zdaňovanie prenájmu nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia. Porovnanie prenájmu nehnuteľnosti na živnosť a bez živnosti nájdete v článku Prenájom nehnuteľnosti na živnosť alebo bez živnosti v roku 2019.
Príjmami z prenájmu bez živnostenského oprávnenia sú podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”) príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti, pokiaľ nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov), ani o príjmy zo závislej činnosti (§ 5 zákona o dani z príjmov).
Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019
V súlade s § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov môže daňovník s príjmami z prenájmu (bez živnosti) v zdaňovacom období uplatniť oslobodenie do 500 eur. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 prevyšujú sumu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu. Napríklad fyzická osoba v roku 2019 dosiahla príjmy z prenájmu vo výške 3 000 eur, suma oslobodených príjmov je 500 eur. Do daňového priznania uvedie sumu príjmov z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 2 500 eur (3 000 – 500).
Zdaniteľným príjmom z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019 sú platby za nájomné, platby za energie spotrebované nájomcom, ktoré platí prenajímateľovi, prípadne platby za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti nájomcom.
Zdaniteľným príjmom prenajímateľa sú aj nepeňažné príjmy, t. j. príjmy, ktoré zdaňuje prenajímateľ, aj keď mu fyzicky neprišli na bankový účet alebo mu neboli vyplatené v hotovosti.
Medzi nepeňažný príjem prenajímateľa patria:
- platby za energie a ostatné služby spotrebované nájomcom, ak ich nájomca platí priamo dodávateľovi energií a služieb v prípade, keď zmluvný vzťah s dodávateľom má uzatvorený prenajímateľ,
- výdavky vynaložené nájomcom na opravy prenajatého majetku zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve.
Poznámka: Ak má s dodávateľom energie alebo ostatných služieb uzavretý zmluvný vzťah priamo nájomca a energie/ostatné služby platí priamo dodávateľovi, nejde o nepeňažný príjem prenajímateľa.
V prípade, že prenajímateľ je aj vlastník nehnuteľnosti, medzi nepeňažný príjem prenajímateľa patria výdavky vynaložené nájomcom po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa na technické zhodnotenie majetku nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom.
Vynaložené výdavky nájomcu na technické zhodnotenie sú nepeňažným príjmom prenajímateľa v tom zdaňovacom období, v ktorom o ich výšku zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu majetku. Pokiaľ o technické zhodnotenie nezvýšil vlastník – prenajímateľ vstupnú (zostatkovú) cenu majetku, technické zhodnotenie je jeho nepeňažným príjmom v zdaňovacom období, v ktorom došlo k skončeniu nájomnej zmluvy. Nepeňažným príjmom prenajímateľa je vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania.
Príklad na nepeňažný príjem prenajímateľa nehnuteľnosti v roku 2019
Michal Serentov prenajíma administratívnu budovu nájomcovi od roku 2015. V januári 2016 vykonal nájomca nad rámec podmienok dohodnutých v nájomnej zmluve stavebné úpravy na administratívnej budove vo výške 10 000 eur po predchádzajúcom písomnom súhlase s prenajímateľom. V júli 2019 došlo k skončeniu nájmu, pričom nájomca nevrátil nehnuteľnosť v pôvodnom stave, ani sa nedohodol s prenajímateľom na odkupe technického zhodnotenia.
Nepeňažným príjmom Michala Serentova v roku 2019 je “teoretická” zostatková cena technického zhodnotenia pri použití rovnomernej metódy odpisovania. Daňová zostatková cena v roku 2019 je vo výške 9 250 eur (10 000 – 10 000/40*3 = 10 000 – 750). Michal Serentov je povinný zvýšiť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti o sumu 9 250 eur.
Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2019
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Prenajímateľ môže uplatniť len skutočné výdavky, ktoré mal počas zdaňovacieho obdobia.
Daňovník, ktorý si uplatnil oslobodenie do 500 eur z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, musí upraviť výšku daňových výdavkov uplatňovaných pri prenájme nehnuteľnosti. V súlade s § 9 ods. 1, písm. g) zákona o dani z príjmov sa výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. Napríklad – fyzická osoba dosiahla príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v sume 3 500 eur, uplatnila oslobodenie 500 eur, mala výdavky súvisiace s príjmami z prenájmu vo výške 1250 eur, vypočíta “upravené” daňové výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti nasledovne: 3000/3500*1250 = 1 071,43 eur.
Rozsah daňovo uznateľných výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti závisí od toho, či má prenajímateľ nehnuteľnosť zahrnutú v obchodnom majetku alebo nie. Tému daňových výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti je rozsiahla, preto sme pre vás pripravili samostatný článok Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti v roku 2019.
Základ dane a daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019
Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019 sa zistí ako rozdiel príjmov a výdavkov, ak prenajímateľ účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva alebo vedie daňovú evidenciu. V prípade, že prenajímateľ účtuje v sústave podvojného účtovníctva, základ dane sa zistí ako rozdiel výnosov a nákladov po úprave o pripočítateľné a odpočítateľné položky. Z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 nie je možné dosiahnuť daňovú stratu. Pokiaľ má daňovník príjmy z prenájmu nižšie ako daňové výdavky súvisiace s prenájmom, jeho základ dane je nulový.
Fyzická osoba s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov nemusí zostavovať účtovnú závierku, aj keď účtuje v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Povinnosť zostavenia účtovnej závierky majú len fyzické osoby, ktoré podnikajú (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov) alebo vykonávajú samostatnú zárobkovú činnosť (§ 6 ods. 2 zákona o dani z príjmov). Povinnosť zostavenia účtovnej závierky by mala fyzická osoba, ktorá by účtovala v sústave jednotného účtovníctva a mala by príjmy z prenájmu a aj príjmy zo živnosti.
Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti si od základu dane nemôže odpočítať nezdaniteľné časti základu dane na tieto príjmy. Nezdaniteľné časti základu dane je možné odpočítať len od základu dane z príjmov zo závislej činnosti, z podnikania a z inej samostatne zárobkovej činnosti.
V súlade s § 15 písm. a) zákona o dani z príjmov je sadzba dane z príjmov fyzickej osoby:
- 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy platného životného minima vrátane,
- 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne 176,8-násobok sumy platného životného minima.
Suma životného minima pre plnoletú fyzickú osobu platná k 1.1.2019 je vo výške 205,07 € mesačne. Sadzba 19 % sa v roku 2019 uplatní na základ dane, ktorého maximálna výška je 36 256,37 €. Sadzba 25 % sa v roku 2019 uplatní na základ dane, ktorý prevyšuje sumu 36 256,37 €.
Príklad na výpočet daňovej povinnosti pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019
Michal Serentov prenajíma niekoľko kancelárskych budov. Nemá na prenájom živnostenské oprávnenie. V roku 2019 dosiahol príjem z prenájmu v sume 48 000 eur. Uplatnil si oslobodenie vo výške 500 eur. Daňové výdavky v roku 2019 mal vo výške 8 000 eur. Nemal v roku 2019 žiadne iné príjmy okrem príjmov z prenájmu.
| Položka | Výpočet | Suma v eur |
|---|---|---|
| Príjmy z prenájmu | 48 000 – 500 | 47 500 |
| Výdavky z prenájmu | 47 500 / 48 000 * 8 000 | 7 916,67 |
| Základ dane | 47 500 – 7 916,67 | 39 583,33 |
| Daň 19 % | 36 256,37 * 0,19 | 6 888,71 |
| Daň 25 % | (39 583,33 – 36 256,37) * 0,25 | 831,74 |
| Daňová povinnosť 2019 | 6 888,71 + 831,74 | 7 720,45 |
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov 2019
V súlade s § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov si manželia delia príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v ich bezpodielovom spoluvlastníctve v rovnakom pomere. Môžu si dohodnúť aj iný pomer, v ktorom si budú deliť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. V danom pomere si delia aj daňové výdavky súvisiace s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Napríklad si môžu manželia určiť, že nebudú medzi sebou deliť príjmy z prenájmu v podiele 50:50, ale sa dohodnú na pomere 70:30. V dohodnutom pomere 70:30 si delia aj výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti.
Oslobodenie od dane do výšky 500 eur si pri prenájme nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov môžu uplatniť obidvaja manželia.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve osôb 2019
Na základe § 10 ods. 1 zákona o dani z príjmov príjmy dosiahnuté spoločne dvoma alebo viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva k veci a spoločné výdavky na ich dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel.
Manželia si v bezpodielovom spoluvlastníctve môžu určiť vlastný pomer, v akom si budú deliť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. Na rozdiel od bezpodielového spoluvlastníctva manželov, si pri podielovom spoluvlastníctve nemôžu osoby určovať pomer, v akom budú deliť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. Pri podielovom spoluvlastníctve k nehnuteľnosti sa pomer delenia príjmov a výdavkov delí podľa spoluvlastníckych podielov. Pokiaľ by chceli zmeniť pomer delenia príjmov a výdavkov k nehnuteľnosti, museli by zmeniť aj spoluvlastnícke podiely zapísané v katastri nehnuteľností.
Oslobodenie od dane do výšky 500 eur si pri prenájme nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve osôb môžu uplatniť všetci spoluvlastníci.