Otázka: Máme v majetku firmy budovu, dá sa povedať takú menšiu výrobnú halu, ktorú by sme chceli predať a presťahovať sa do inej. Čítala som ale, že budova sa môže predať aj s alebo aj bez DPH. To si mám podľa čoho vybrať?
Zdravím. Zákon, konkrétne § 38 ods. 1 Zákona 222/2004 Z.z. o DPH hovorí, že ak je dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, uskutočnené po 5-tich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby alebo jej časti alebo po 5-tich rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti, je dodanie (váš predaj) možné oslobodiť od DPH. Takže:
- ak predávate do 5-tich rokov od prvej kolaudácie (…), musíte predať s DPH,
- ak predávate po 5-tich rokoch od prvej kolaudácie (…), môžete sa rozhodnúť, či predáte s alebo bez DPH
Od 01.01.2019 pribudli ďalšie 2 podmienky, ktoré sa musia posudzovať, ak je dodanie uskutočnené po 5-tich rokoch odo dňa:
- kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, pričom náklady na tieto stavebné práce sú najmenej vo výške 40 % z hodnoty stavby* pred začatím stavebných prác,
- kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok** doterajšieho užívania stavby.
Ak je aspoň jedna z týchto podmienok splnená, musí opäť nastať pri dodaní (predaji) oslobodenie od DPH. Dá sa však povedať, že tieto nové podmienky sa týkajú starších, už používaných stavieb a nie “čerstvých” novostavieb, ktoré sa nezvyknú hneď rekonštruovať.
*Hodnotou stavby pred začatím stavebných prác sa rozumie hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľnej stavby na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác.
**Podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.
Podľa čoho sa rozhodovať?
Vhodné je sledovať náklady na opravy a rekonštrukcie budovy a z nich uplatnenú DPH – tú, ktorú vám štát vrátil. A to z toho dôvodu, že ak počas doby evidencie nehnuteľnosti v majetku vašej firmy došlo k jej oprave, rekonštrukcií, či technickému zhodnoteniu a uplatnili ste si DPH, môžu nastať tieto situácie:
- ak predávate do 5-tich rokov od (prvej) kolaudácie, musíte predať s DPH (všetko je OK),
- ak predávate po 5-tich rokoch od (prvej) kolaudácie, môžete sa rozhodnúť podľa § 38 ods. 8 Zákona, či predáte s alebo bez DPH:
- ak predáte s DPH (všetko je OK),
- ak predáte bez DPH, je potrebné postupovať podľa § 54 ods. 3 písm. a) Zákona, kde musíte upraviť odpočítanú daň z týchto dodávok (opravy, údržby,…) a vrátiť ju štátu naspäť.
Takže, ak sa chcete vyhnúť vráteniu DPH naspäť štátu, je teda nutné predať nehnuteľnosť s DPH. Neplatcov DPH to možno zabolí, a možno sa vám aj bude ťažšie hľadať kupca, no ak budete predávať nehnuteľnosť platcovi DPH s DPH, nastáva tu prenos daňovej povinnosti na kupujúceho, ktorý daň odvedie a zároveň si ju aj odpočíta (§ 69 ods. 12 písm. c) Zákona).
A už iba poznámka na záver: V prípade, že by ste predávali iba nezastavaný stavebný pozemok, tu nie je možnosť oslobodenia od dane, musíte vždy predať s DPH.